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不動産売却で知っておきたい！譲渡所得税の基礎と節税テクニック

譲渡所得税は、不動産売却で得た利益にかかる税金で、所得税と住民税を合わせたものです。税率は所有期間によって異なり、5年を超えると20.315%、5年以下だと39.63%になります。課税対象額は売却金額から取得費や譲渡費用を差し引いて計算します。

3,000万円特別控除の特例を利用すると、一定の条件を満たせば税負担を軽減できます。ふるさと納税や損益通算も節税に有効で、適用できる制度を活用しながら売却を進めることが大切です。

不動産を売却したときにかかる譲渡所得税とは？

不動産を売却し、利益が出た際に課せられるのが譲渡所得税です。しかし、「譲渡所得税」と聞いても、具体的にどのような税金なのか、ピンとこない方もいるかもしれません。土地や建物を手放すことは、人生においてそう何度もあることではありませんから、当然のことと言えるでしょう。

この税金は、売却によって得た所得、つまり「譲渡所得」に対してかかるもので、所得税と住民税を合わせたものを指します。

◇譲渡所得税とは

譲渡所得税は、土地や建物などの資産を売却した際に生じる所得に対して課税される税金です。売却価格がそのまま課税対象になるわけではなく、取得費や譲渡費用などを差し引いた「課税譲渡所得金額」に税率を掛けて算出されます。

◇譲渡所得税の税率

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって大きく異なります。所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、税率に差が設けられています。これは、短期的な不動産取引による投機的な利益を抑制する目的があるためです。

・短期譲渡所得の税率

所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％=合計39.63％

・長期譲渡所得の税率

所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％=合計20.315％

例えば、所有期間が6年の不動産を売却した場合、長期譲渡所得となり、合計税率は20.315%となります。一方、所有期間が3年の不動産を売却した場合は、短期譲渡所得となり、合計税率は39.63%と、大きな差が生じます。

この所有期間は、売却した年の1月1日時点で計算されるため、注意が必要です。年の途中で売却しても、1月1日時点での所有期間で判断されることを覚えておきましょう。

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譲渡所得税は実際どのくらいかかるのか？

譲渡所得税の計算は、一見複雑に思えるかもしれません。しかし、基本的な計算式を理解すれば、ご自身でもおおよその金額を把握することができます。「難しそう…」と敬遠せずに、まずは計算の流れを掴んでみましょう。

◇譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、以下の計算式で算出されます。

譲渡所得 ＝ 売却金額 －（取得費 － 減価償却費）－ 譲渡費用

ここで重要なのが、「取得費」と「譲渡費用」です。取得費とは、不動産を購入した際の価格や、購入時にかかった仲介手数料、登記費用などを含めた金額です。また、譲渡費用は、売却時にかかった仲介手数料や印紙税などが該当します。

例えば、以下のようなケースで考えてみましょう。

この場合、譲渡所得は以下のようになります。

2,400万円 －（2,800万円 － 100万円）－ 80万円 ＝ マイナス380万円

このケースでは、譲渡所得がマイナスとなるため、譲渡所得税はかかりません。つまり、不動産売却で損失が出た場合には、税金は課税されないということです。

◇取得費として算入できるもの

取得費には、購入代金だけでなく、様々な諸経費を含めることができます。具体的には、以下のようなものが挙げられます。

・購入時の仲介手数料

・登録免許税

・不動産取得税

・印紙税

・測量費

・造成費

・建物の取り壊し費用（土地を購入して建物を建て替えた場合）

・リフォーム費用（一定の要件を満たすもの）

・設備費

これらの諸経費を漏れなく計上することで、取得費を増やし、結果的に譲渡所得を減らすことができます。領収書や契約書などをきちんと保管しておくことが、節税の第一歩と言えるでしょう。

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不動産売却の税金を節約するには？

不動産売却で利益が出た場合、少しでも税金を抑えたいと考えるのは当然のことです。実は、いくつかの特例や制度を利用することで、譲渡所得税を節約することが可能です。ここでは、代表的な節税テクニックをご紹介します。

◇3,000万円特別控除

マイホーム（居住用財産）を売却した場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。これは、多くの方にとって非常に有効な節税方法となります。

この特例を受けるためには、以下の要件を満たす必要があります。

・対象となるマイホームの条件

現在、自分が住んでいる住宅であること。
すでに転居している場合、転居後3年目の年末までに売却すること。
建物を解体して土地のみ売却する場合、解体後1年以内に売却契約を締結し、その期間中に土地を賃貸していないこと。
単身赴任中であっても、配偶者が引き続き居住している場合は対象となる。

・買主との関係

売却先が親族（親・子・配偶者など）や同族会社でないこと。

・特例の適用履歴

売却した年の前年および前々年に、「3,000万円特別控除」または「マイホーム譲渡損失の損益通算・繰越控除」の特例を受けていないこと。

・買い換え・交換特例との併用不可

売却した年、その前年および前々年に、マイホームの買い換えや交換の特例を利用していないこと。

・他の特例との併用不可

売却した不動産に関して、固定資産の交換特例や収用等の特別控除など、ほかの特例を適用していないこと。

・災害による売却の場合

災害によって住めなくなった場合、住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却すること。

この特例を利用すれば、譲渡所得が3,000万円以下であれば、税金はかかりません。また、3,000万円を超える場合でも、課税対象となる金額を大幅に減らすことができます。

◇ふるさと納税

ふるさと納税は、応援したい自治体への寄付を通じて、実質2,000円の自己負担で返礼品を受け取ることができる制度です。このふるさと納税は、譲渡所得税の節税にもつながります。

ふるさと納税を行うと、寄付額に応じて所得税や住民税の控除を受けることができます。これにより、課税所得を減らすことができ、結果的に譲渡所得税の負担を軽減することができます。

◇損益通算をする

不動産売却で損失が出た場合、その損失を他の所得と相殺することができます。これを「損益通算」と言います。

例えば、給与所得がある方が不動産売却で損失を出した場合、その損失を給与所得から差し引くことができます。これにより、課税所得が減少し、所得税や住民税の負担を軽減することができます。

ただし、これはマイホーム売却時に限定され、投資用不動産には適用されません。また、損益通算をしても、損失額が大きすぎて控除しきれない場合もあります。その場合は、最長3年間、損失を繰り越して控除することができます。

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不動産売却は、人生における大きな取引の一つです。信頼できる不動産会社を選ぶことは、売却を成功させるための重要なポイントとなります。ここでは、さいたま市で実績豊富なおすすめの不動産会社を3社ご紹介します。

◇ハウスドゥ東大宮駅西口

「お客様第一主義」を掲げ、地域密着型のサービスを提供している株式会社ティー・ワーク。ハウスドゥ東大宮駅西口店として、豊富な情報量と経験豊富なスタッフが、お客様の不動産売却をサポートします。

売却査定はもちろん、購入希望者の紹介や、売却後の手続きまで、ワンストップで対応してくれるので安心です。

ハウスドゥ東大宮駅西口について詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。

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さらに詳しい情報は公式ホームページでも確認できます。ぜひチェックしてみてください。

▼ハウスドゥ東大宮駅西口の公式ホームページはこちら

◇株式会社こもれびハウス

株式会社こもれびハウスは、「お客様の心に寄り添う」ことを大切にしている不動産会社です。丁寧なヒアリングと、お客様のライフプランに合わせた提案が特徴です。売却だけでなく、住み替えや相続に関する相談など、幅広いニーズに対応してくれます。

女性スタッフも在籍しているので、女性のお客様も安心して相談できるでしょう。

株式会社こもれびハウスについて詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。

▼早期売却を実現！株式会社こもれびハウスの強みと地域密着サポート

◇株式会社サンシティホーム

株式会社サンシティホームは、さいたま市を中心に、埼玉県全域で不動産売買を手掛けています。長年の実績と、地域に根差した情報ネットワークが強みです。売却査定は無料で行っており、お客様の状況に合わせた最適な売却プランを提案してくれます。

また、インターネットを活用した販売活動にも力を入れており、早期売却を目指す方にもおすすめです。

株式会社サンシティホームについて詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。

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譲渡所得税は、不動産を売却した際に得た利益に課される税金で、所得税と住民税を合わせたものです。課税対象となるのは売却価格そのものではなく、取得費や譲渡費用を差し引いた「課税譲渡所得金額」です。

不動産の所有期間によって税率が異なり、5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり税率は20.315%、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり税率は39.63%となります。所有期間の判定は売却年の1月1日時点で行われるため、売却のタイミングには注意が必要です。

譲渡所得税は、売却金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。取得費には購入代金のほか、仲介手数料や登記費用、不動産取得税、リフォーム費用などが含まれます。譲渡費用には、売却時の仲介手数料や印紙税などが該当します。

これらの費用を適切に計上することで課税対象額を減らすことができます。仮に売却によって損失が出た場合は、譲渡所得税は発生しません。

税金を抑える方法として、3,000万円特別控除の特例があります。これは、一定の条件を満たすマイホームの売却に適用され、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。適用条件として、自宅として使用していたことや、転居後3年以内の売却であること、親族や同族会社への売却でないことなどが挙げられます。この特例を利用することで、税負担を大幅に軽減することが可能です。

また、ふるさと納税を活用すると、所得税や住民税の控除を受けられ、結果的に譲渡所得税を軽減できます。不動産売却で損失が発生した場合には、損益通算を利用し、給与所得などと相殺することも可能です。控除しきれない損失は最長3年間繰り越せるため、節税のために活用するとよいでしょう。

不動産売却は大きな取引であり、税金の知識を持つことで、手元に残る利益を増やすことができます。適用できる特例や控除を活用し、計画的に売却を進めることが重要です。