さいたま市・上尾市の不動産売却ガイド | おすすめ会社2選

さいたま市見沼区の不動産売却相場とは？地価・物件タイプ別の価格動向と売却相場を解説

さいたま市見沼区は、自然と都市機能が調和した暮らしやすい地域として人気があります。見沼田んぼをはじめとする自然環境が豊かで、交通や生活の利便性も高いため、子育て世帯や通勤者にも選ばれています。

不動産市場では、3LDKのマンションを中心に需要があり、駅近エリアでは地価の上昇も見られます。伝統文化や地域のつながりも深く、住民にとって安心感のある環境が整っています。

自然と都市が調和するまち・さいたま市見沼区の魅力

さいたま市見沼区は、豊かな自然環境と都市機能がバランスよく共存している地域として、多くの住民から親しまれています。区内には広大な緑地帯「見沼田んぼ」が広がり、首都圏にありながら自然と触れ合える貴重な空間が保たれています。

また、交通利便性や生活のしやすさにも恵まれており、子育て世帯や通勤者にも人気のあるエリアです。今回は、見沼区の地理や生活環境、歴史文化などを通して、その魅力を紹介します。

◇地理と自然環境

さいたま市見沼区は、市の北東部に位置しており、さいたま市内の10区の中でも2番目に広い面積を持っています。人口も多く、南区・浦和区に次いで3番目に大きな規模を誇ります。区の象徴ともいえるのが「見沼田んぼ」と呼ばれる広大な緑地帯で、都市部に残された貴重な自然環境として広く知られています。

この見沼田んぼは、首都圏では珍しく、四季折々の自然を感じられる場所として住民に親しまれています。区の東部には綾瀬川や見沼代用水東縁が流れ、南西部には芝川が近接しており、水と緑に囲まれた環境が整っています。北部には高層住宅が立ち並ぶ計画的な市街地が広がり、南部には水田や畑の田園風景が広がっています。

◇交通・生活利便性

見沼区は、交通の便が非常に良く、JR宇都宮線の東大宮駅や、東武アーバンパークラインの大和田駅・七里駅などが利用できます。東大宮駅からは上野駅や東京駅といった都心へも1時間以内でアクセスできるため、通勤や通学にも非常に便利です。

さらに、大宮駅やさいたま新都心駅などの主要拠点へのアクセスも良好で、休日の外出や買い物も快適に行えます。

生活利便性の面でも、区内には大型商業施設から地域密着型のスーパーまで多彩な店舗があり、日常の買い物に不自由することはありません。地域の医療機関や公共施設も整っており、安心して暮らせる環境が整備されています。

◇歴史・文化と子育て環境

見沼区には、古くから受け継がれてきた伝統文化も多く残っています。たとえば、地域の無形民俗文化財に指定されている「深作ささら獅子舞」や「砂の万灯」など、地域の人々が大切に守ってきた伝統行事が今もなお継承されています。

こうした文化は、地域の絆を深める大切な要素となっており、住民同士の交流の場としても機能しています。

また、自然豊かな環境と相まって、見沼区は子育て環境としても非常に高く評価されています。見沼田んぼ周辺には散策路や自然公園が整備されており、家族で気軽に自然と触れ合える場が多く存在します。

さらに、認可保育園や幼稚園、小中学校の施設も充実しており、子育て世帯にとって安心して暮らせる地域環境が整っています。

教育面でも、芝浦工業大学や市内でも評判の高い高校があることから、学生が多く活気のある雰囲気が漂っています。地域全体で子どもの成長を支える風土が醸成されており、見沼区は将来を担う世代の育成にも力を注いでいます。

さいたま市見沼区の不動産売却相場と物件タイプ別の市場動向

さいたま市見沼区は自然と都市機能が調和した住環境として人気を集めており、不動産売却市場にも注目が集まっています。マンションや一戸建て、土地それぞれに異なる売却価格の傾向があり、間取りによっても価格に差が見られます。

見沼区で不動産売却を検討する際には、最新の相場を把握しておくことが重要です。

◇マンション売却価格

2025年時点における、さいたま市見沼区の中古マンション売却相場は、おおむね1,640万円から1,840万円の範囲に収まっています。これは専有面積70㎡、平均築年数1991年という条件を基に算出されたもので、1㎡あたりの単価としては23.5万円から26.3万円程度です。

この価格帯は、埼玉県内の他地域と比較しても平均的な水準に位置し、特に大宮駅周辺や東京方面へのアクセス性を重視する買主層から一定の需要があります。見沼区は自然が豊かで閑静な住宅街も多いため、ファミリー層を中心に3LDK以上の広めの間取りの需要が高い傾向にあります。

また、駅からの距離や管理状態、築年数によっても売却価格には大きな差が出るため、実際に売却を検討する際には個別の査定が欠かせません。特に見沼区では、住宅地としての成熟度が高いエリアと再開発が進む地域が混在しており、立地の違いが相場に強く影響します。

◇一戸建て売却価格

見沼区における一戸建て住宅の平均売却価格は3,128万円とされています。この価格帯は築年数や敷地面積、接道状況などにより上下しますが、郊外志向が高まる中で一戸建てへの関心は継続的に高い状況が続いています。

区内では、土地付きの一戸建てが一定の価格で安定して流通しており、特に駐車スペースや庭付きの物件はファミリー層から人気があります。また、リフォーム済みや築浅の住宅であれば、相場以上での売却が期待できるケースもあります。

建築後30年以上経過している物件の場合でも、立地条件が良ければ住宅用地としての価値が評価されるため、解体を前提とした土地売却という選択肢も視野に入れられます。売却時には現地の需要動向を踏まえた戦略が重要となります。

◇土地価格

見沼区の公示地価は、2025年時点で1㎡あたり127,676円（坪単価422,070円）となっており、前年から1.26％の上昇を見せています。この上昇は、周辺地域における住宅需要の高まりや都市計画の進展などが要因と考えられます。

駅近の住宅地や幹線道路沿いの商業地などは地価の上昇傾向が強く、特に東大宮駅周辺では高値での取引事例も見られます。一方で、区内には農地や調整区域も含まれており、土地の用途や建築可否によって市場価格には大きな差が出る点に注意が必要です。

土地売却においては、敷地の形状や接道の有無、上下水道の整備状況なども査定に影響するため、物件ごとの細かな確認が不可欠です。見沼区は都市近郊にありながら比較的価格が安定していることから、住宅用地として引き合いが強い地域です。

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見沼区における物件タイプ・間取り別の不動産売却相場の特徴

不動産売却する際には、物件の種類や間取りによって価格が大きく異なるため、相場の把握が重要です。さいたま市見沼区では、マンション・一戸建て・土地それぞれに異なる売却動向が見られ、特にファミリー向けの3LDK物件が主流です。

見沼区での不動産売却を成功させるには、物件タイプや間取りごとの価格差や需要傾向を理解し、それに応じた売却戦略を立てることが求められます。

◇マンションの間取り別価格

さいたま市見沼区における中古マンション市場では、3LDKタイプが圧倒的な供給割合を占めており、最も一般的な間取りとなっています。2025年時点でのデータによると、3LDKの供給割合は全体の約69.4％に達し、販売価格の中央値は1,575万円です。広さや部屋数が充実しているため、ファミリー層を中心に安定した需要があります。

次いで、4LDKのマンションは供給割合が12.5％、販売価格の中央値は1,950万円です。広さを求める家庭や二世帯での居住を想定する購入層にとって、4LDKは選択肢の一つとなります。ただし、流通量は比較的少なく、売却に時間がかかる可能性もあります。

2LDKタイプは、供給割合14.9％、中央値1,350万円となっており、夫婦二人や少人数世帯に適したサイズ感です。居住用としてだけでなく、投資目的での購入も見られる層であり、物件の立地や築年数によっては比較的スムーズな売却も期待できます。

1LDKは供給割合が2.1％、中央値は1,380万円です。専有面積がコンパクトな分、価格も抑えられており、単身者やDINKs（共働き夫婦）向けとして一定の需要がありますが、供給数が少ないため売却のタイミングや買主層の動向に注意が必要です。

最も供給割合が低いのは1R・1Kで、全体のわずか1.2％にとどまります。販売価格の中央値は690万円と低価格で、賃貸需要のある立地であれば投資家からの問い合わせも見込めます。ただし、流通性は高くないため、長期的な視点で売却戦略を立てることが求められます。

このように、見沼区では3LDKを中心としたファミリー向けマンションが市場の中心となっており、売却時にはその需要を見据えた価格設定が有効です。

◇一戸建て・土地の売却相場

一戸建て住宅における見沼区の平均売却価格は3,128万円とされています。これは埼玉県内の住宅地としては中程度の水準にあり、地価と建物のバランスが比較的安定している地域です。築年数やリフォームの有無、土地面積、前面道路の幅などが価格に影響を与える要素として挙げられます。

特に、駐車場付きや庭のある住宅はファミリー層に好まれる傾向があり、そうした付加価値のある物件では相場を上回る売却が実現する可能性もあります。また、築古物件であっても建物の状態が良好であれば再利用を希望する買主にアピールできます。近年はDIY志向の高まりもあり、多少の修繕が必要な住宅でも需要があります。

一方で、築年数が30年以上経過し、建物の資産価値が低下している場合には、建物付きとしてではなく土地価格を重視した売却となるケースもあります。土地の形状や接道条件によっては、建替え用地として再評価されることもあり、売却戦略の柔軟さが求められます。

土地の平均売却価格は3,365万円となっており、駅に近い立地や整形地などの条件を満たす物件ほど高値で取引されています。とくに再建築可能な土地や、建築条件が緩やかなエリアは住宅建設ニーズが高いため、スピーディーな売却が可能です。

公示地価のデータによると、見沼区全体としても地価の上昇が緩やかに続いており、特に交通利便性の高いエリアでは今後も価格の安定が見込まれています。こうした背景から、住宅用地としての資産価値が維持されやすい地域といえます。

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さいたま市の駅別地価とエリアの特性から見る不動産価値の傾向

見沼区の不動産を検討する際は、駅ごとの地価傾向とエリアの特色を正確に把握することが重要です。こちらでは、大宮駅・さいたま新都心駅・東大宮駅・大和田駅を中心に、地価の相場と見沼区の特徴を紹介します。

◇大宮駅

大宮駅は見沼区内にあるわけではありませんが、見沼区西部からのアクセスが良く、同区における不動産価値の判断基準にも影響を与える重要な駅です。埼玉県の交通の要所として新幹線や複数の在来線が集まるハブ駅であり、商業施設やビジネス拠点が集積しています。

見沼区内でも大宮駅寄りのエリアでは利便性が高いため、比較的地価が高めに推移しています。たとえば、堀崎町や南中野などは大宮駅からのバス便利用が可能で、比較的利便性の高い地域として評価されています。ただし、駅徒歩圏ではないため、地価はさいたま市中心部よりは落ち着いた水準にあります。

◇さいたま新都心駅

さいたま新都心駅も見沼区外に位置しますが、見沼区南部からのアクセスが良く、生活圏として捉えられることが多いエリアです。駅周辺には大型ショッピング施設や官公庁ビルが建ち並び、近年の再開発によって地価が上昇しています。

見沼区南部の地価にはさいたま新都心駅の影響が一定程度見られ、アクセスが良好な地域では住宅需要も堅調に推移しています。たとえば、見沼区東新井や大和田町の一部では、さいたま新都心駅までの交通利便性が評価され、地価の底上げにつながっています。

ただし、徒歩圏ではないため、駅近エリアほどの地価上昇は見られません。バスや自転車でのアクセスを前提とした住宅地として、価格と利便性のバランスを重視する層から注目を集めています。

◇東大宮駅

東大宮駅はJR宇都宮線の主要駅の一つであり、見沼区の中でも特に地価が高いエリアに位置しています。駅周辺は商業施設や飲食店が多く、生活利便性が高いため、住宅地としても人気があります。

地価データによると、東大宮4丁目では1㎡あたり191,000円という水準で、見沼区内でもトップクラスの価格帯です。坪単価に換算すると約63万円以上となり、商業地としての性格が強いことが地価に反映されています。

また、東大宮駅は東京方面への通勤利便性が高いため、若年層やファミリー層を中心に安定した需要があり、物件の流通も活発です。新築や築浅の物件も多く、相場は今後も堅調に推移すると予想されます。

◇大和田駅

大和田駅は東武アーバンパークラインの駅であり、周辺は静かな住宅街が広がっています。駅周辺の地価は比較的高めで、大和田町1丁目では1㎡あたり141,000円、坪単価にすると約46万円程度となっています。

大和田駅は、駅前の再整備や地域密着型の商店街が形成されていることもあり、住環境としての評価が高まっています。見沼区の中では、東大宮駅に次いで地価が高い駅周辺エリアに該当し、ファミリー層からの人気も高い状況です。

交通アクセスに加え、周辺の教育施設や自然環境の整備状況も評価されており、将来的な資産価値の維持にも期待が寄せられています。

◇見沼区地価から読み取れるエリアの特徴

見沼区の地価動向には、鉄道駅への近さが大きく影響しています。東大宮駅や大和田駅のような駅近エリアは地価が高く、たとえば東大宮4丁目では1㎡あたり191,000円、大和田町1丁目では141,000円と、利便性の高さが評価されています。

一方で、染谷1丁目のように大宮駅から距離がある郊外地域では、1㎡あたり41,400円と大幅に地価が下がる傾向があります。郊外エリアでは静かな住宅地や農地が広がり、ゆとりある住環境を求める層に支持されています。

見沼区全体としては、住宅地が多くファミリー層にとって住みやすいエリアとされており、さいたま市中心部と比べると地価が比較的リーズナブルです。そのため、広い敷地を求める層にとってはコストパフォーマンスの良い選択肢となります。

同じ見沼区内でも、駅近の商業地と郊外の住宅地では最大で5倍以上の地価差が生じており、用途やアクセスの違いが相場に大きく反映されています。たとえば、坪単価で比較すると東大宮の75.26万円に対し、染谷では13.69万円と大きな開きがあります。

不動産売却で利益を見積もるための基本的な計算方法

不動産を売却する際、最終的にどれくらいの利益が手元に残るかは、多くの売主にとって重要な関心事です。売却価格が高くても、取得時の費用や売却にかかる諸費用、税金などを差し引いた結果、思ったより手取りが少なくなるケースもあります。

利益を正しく見積もるには、各費用の仕組みを理解し、売却益の計算方法を把握しておくことが大切です。

◇売却価格を決める

不動産の利益を計算するうえで最初に必要となるのが、実際にいくらで売れそうかという「売却価格」の見積もりです。ここでいう価格は希望価格ではなく、市場の動向や近隣の成約事例をもとにした「成約予想額」を指します。

不動産会社が提供する査定価格には「売出価格（販売スタート価格）」と「成約価格（実際に売れた価格）」の違いがあり、利益計算においては後者を基準にするのが一般的です。たとえば、3,000万円で売り出した物件が、最終的に2,850万円で成約した場合、利益計算では2,850万円を売却価格として扱います。

地域の相場や物件の状態、販売期間などにより、成約額には差が生じるため、複数社から査定を受けたり、過去の取引事例を確認したりすることが正確な予測につながります。

◇取得費を算出する

取得費とは、売却対象の不動産を購入した際にかかった費用の合計です。主に購入価格のほか、購入時の仲介手数料や登記費用、リフォーム費用などが含まれます。たとえば、物件価格が2,500万円、仲介手数料が75万円、登記費用が30万円、リフォームに100万円をかけた場合、取得費は合計2,705万円となります。

取得費は、売却益を計算するうえで控除対象となるため、正確な把握が求められます。しかし、購入時から長期間が経過している場合、契約書や領収書を紛失してしまい、詳細がわからないというケースもあります。

そのような場合は、税法上の特例として「概算取得費」を用いることが認められており、売却価格の5％を取得費として扱うことができます。たとえば、売却価格が2,000万円であれば、概算取得費は100万円となります。

この方法は、実際の取得費が不明な場合に限定され、通常の取得費より少なくなりやすいため、可能であれば実費を算出することが望まれます。

◇売却費用を計上する

売却費用とは、不動産を売却する際にかかる各種費用のことです。主に仲介手数料、印紙税、登記関連費用、測量費などが挙げられます。とくに仲介手数料は売却額に比例するため、金額が大きくなりやすい項目です。

仲介手数料の上限は、法律により「売却価格×3％＋6万円（税別）」と定められており、たとえば売却価格が3,000万円であれば、仲介手数料は96万円（税込105.6万円）程度になります。

これに加えて、売買契約書に貼付する印紙代が数千円から数万円、登記手続きに伴う費用や、土地の測量が必要な場合には測量費もかかります。

このような費用はすべて売却利益の計算において控除対象となるため、忘れずに加算しておくことが重要です。売却後に思わぬ出費として認識されないよう、あらかじめ見積もりを立てておくことが安心につながります。

◇売却益（譲渡所得）の計算

実際の売却益（譲渡所得）は、次の計算式によって求められます。

売却益＝売却価格－取得費－売却費用

たとえば、売却価格が3,000万円、取得費が2,500万円、売却費用が100万円の場合、売却益は400万円となります。これは課税対象となる所得額であり、ここからさらに税金の計算が行われます。

取得費や売却費用を正確に反映できていれば、利益を正しく把握することができ、納税準備にも役立ちます。利益が小さくなるほど課税額も減るため、実費の明細を可能な限り保管しておくことが節税のポイントとなります。

◇税金を考慮する

売却益が確定したら、そこにかかる税金の計算が必要になります。一般的には、譲渡所得税と住民税が課税されますが、所有期間や用途によって軽減措置が適用される場合があります。

たとえば、自宅として使用していた不動産を売却した場合、最大で3,000万円の特別控除が受けられる「居住用財産の特例」があります。この特例を使えば、売却益が3,000万円以下であれば、所得税や住民税が発生しないケースもあります。

また、所有期間が5年を超えるかどうかでも税率が変わります。短期譲渡所得（5年以下）の場合は高税率（約39％）、長期譲渡所得（5年超）の場合は低税率（約20％）が適用されます。

これらの税制は年によって変更されることもあるため、売却時には税理士や不動産会社などの専門家に相談し、正確な情報を確認することが大切です。

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さいたま市・上尾市でおすすめの不動産会社3選

ハウスドゥ東大宮駅西口、東急リバブル 大宮センター、すみふの仲介 ステップ 大宮第1営業センターは、いずれもさいたま市を拠点に不動産売買の仲介を行っている企業です。地域に精通した情報力と的確な提案力を強みに、住宅購入や売却をサポートしています。

◇ハウスドゥ東大宮駅西口

ハウスドゥ東大宮駅西口は、埼玉県さいたま市見沼区に店舗を構える不動産売買専門店で、地域に密着した営業活動を通じて安心の住まい選びをサポートしています。中古住宅・土地・新築戸建ての購入や売却相談、買取保証やリースバックなど多様なニーズに対応した独自のサービスを展開しています。

全国展開するハウスドゥネットワークの一員として豊富な物件情報を取り扱い、最新の相場や周辺環境をもとにした的確な提案を行っています。不動産売却の無料査定やスピーディーな現地対応にも定評があり、初めての住宅購入者から投資用物件の売買を検討する顧客まで幅広い層に選ばれています。

地域の不動産パートナーとして信頼される店舗運営を実現しています。

口コミ

良かった:お家選びや購入などのメリットデメリットをわかりやすく教えていただきました。
気になった:ありません。

引用元：suumo

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◇東急リバブル株式会社 大宮センター

東急リバブル株式会社 大宮センターは、埼玉県さいたま市大宮区に位置する総合不動産企業の拠点として、住まいや資産に関する多様な相談に対応しています。マンション・戸建て・土地などの売買仲介を中心に、相続不動産の売却支援や住宅ローンの見直し相談まで幅広く行っています。

地域特性と市場動向をふまえた査定力と販売戦略に強みを持ち、東急リバブルグループのネットワークを活かした広範な情報提供と連携力により、高い成約力を発揮しています。地元に根差した営業姿勢と豊富な実績により、安心して任せられるパートナーとして高く評価されています。

迅速かつ丁寧な対応により、住宅購入・売却を円滑にサポートしています。

東急リバブル株式会社 大宮センターの口コミ評判記事はこちら！

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◇すみふの仲介 ステップ 大宮第1営業センター

引用元：すみふの仲介 ステップ大宮第1営業センター

すみふの仲介 ステップ 大宮第1営業センターは、住友不動産販売が展開する仲介ブランド「ステップ」の一拠点として、さいたま市大宮区に店舗を構えています。主に不動産の売買仲介業務を行っており、マンション・一戸建て・土地の売却・購入の相談に対応しています。

地域に精通した営業スタッフが顧客の希望や条件を丁寧にヒアリングし、豊富な情報力とマーケティング力を活かして最適な取引を提案しています。

売却査定や購入サポートだけでなく、税務・法律・相続などの専門分野についても提携士業と連携しながら的確なアドバイスを提供しています。誠実な対応と高い専門性により、安心して取引を任せられるパートナーとして地域の信頼を築いています。

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まとめ

さいたま市見沼区は、自然と都市機能が調和した住環境として高い人気を誇っています。市内で2番目の広さを持ち、見沼田んぼや水辺など豊かな自然が残る一方で、東大宮駅や大和田駅といった鉄道アクセスにも優れています。交通利便性の高さと生活インフラの充実により、子育て世帯や通勤者にとっても暮らしやすいエリアです。

また、伝統行事や地域文化が根付き、住民同士のつながりも深く、安心感のあるコミュニティを形成しています。見沼区の不動産市場では、マンション・一戸建て・土地のいずれも堅調で、特に3LDKのマンションはファミリー層を中心に高い需要があります。

駅近や利便性の高いエリアでは地価が上昇傾向にあり、土地売却においても建築条件や接道状況などが評価ポイントとなっています。全体として、見沼区は居住用・投資用を問わず安定した不動産価値を持つ地域です。

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