株式会社ティー・ワークのハウス・リースバックとは？不動産売却との違いを解説

老後の生活資金を確保したいけれど、住み慣れた自宅を手放したくない――そんな悩みを抱える方に注目されているのが「リースバック」という仕組みです。自宅を売却してまとまった資金を得たうえで、売却後も同じ家に住み続けられるこの制度は、高齢者を中心に利用が広がっています。

本記事では、リースバックの基本的な仕組みやメリット・デメリット、利用時の注意点についてわかりやすく解説します。

ハウス・リースバックとは？概要と仕組み

リースバックとは、不動産を売却した後も同じ家に住み続けられる仕組みです。資金を確保しながら住環境を変えずに暮らせる点から、特に老後資金の確保を考える中高年層に注目されています。

◇不動産売却後に賃貸契約をして居住を続ける

リースバックとは、自宅を不動産会社などに売却した後、その買主と賃貸契約（主に定期借家契約）を結び、引き続き同じ家に住み続ける仕組みです。売却時にまとまった資金を一括で受け取ることができるため、住宅ローンの返済や生活費、医療費などの資金需要に対応できます。

所有権は買主に移転するため、固定資産税や建物の維持管理にかかる費用負担が軽減される点もメリットです。契約後は毎月家賃を支払いながら住み続けることになりますが、売却益を生活資金や投資資金として活用できる点が大きな利点です。

また、契約内容によっては将来的に再び自宅を買い戻すことができるケースもあり、状況に応じた柔軟な対応ができます。

◇一般的な不動産売却との違い

通常の不動産売却では、売却と同時に所有権が移転し、買主がその物件を使用するため、元の所有者は退去しなければなりません。つまり、売却後は新しい住まいを探す必要があり、引越し費用や生活の変化といった負担が発生します。

これに対してリースバックでは、売却後も賃貸契約を結ぶことで同じ家に住み続けられるため、生活環境を変える必要がありません。特に長年住み慣れた地域での生活を続けたい人や、高齢の家族がいる場合には大きな安心感を得られます。

また、売却手続きが比較的スピーディーである点も特徴で、短期間で資金を得たい人にも向いています。

◇リバースモーゲージとの違い

リバースモーゲージは、自宅を担保に金融機関から融資を受け、契約者の死亡後に自宅を売却して一括返済する仕組みです。利用中は住み続けられますが、あくまで「借入」であるため、将来的な金利上昇や不動産価値の変動によって返済額が変わるリスクがあります。

一方、リースバックは「売却」によって資金を得る方法であり、借入ではないため返済義務はありません。資金が即座に確定し、ローン審査なども不要な場合が多い点が特徴です。

また、契約相手が金融機関ではなく不動産会社であることが多く、年齢制限が比較的緩やかで、収入の少ない高齢者でも利用しやすい仕組みとなっています。

◇老後資金を確保したい中高年層に向いている

リースバックは、退職金だけでは老後の生活資金が不安な中高年層に特に適した制度です。自宅を手放すことなく現金化できるため、生活費、介護費用、子や孫への資金援助など、さまざまな目的に活用できます。加えて、慣れ親しんだ地域や人間関係を保ちながら暮らせるため、精神的な安心感も得られます。

また、リースバック契約によっては将来的に自宅を買い戻せる権利を設定できる場合もあり、生活が安定した段階で再び所有者に戻ることも可能です。

このように、リースバックは「住み続けながら資金を確保する」という新しい不動産活用法として、今後さらに利用が広がると考えられています。

ハウス・リースバックを実施する主な利点

さまざまな面から注目を集めるリースバックですが、具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか。自宅の売却を検討する際に、より柔軟な選択肢として注目されているこの仕組みの主なメリットについてご紹介します。

◇売却した後も同じ家に住み続けられる

リースバックの最大の利点は、自宅を売却しても引き続き同じ家に住み続けられることです。買主と新たに賃貸契約を結ぶことで、所有権を手放しても居住権を確保できます。

通常の不動産売却では、買主がその家に入居するため退去が必要ですが、リースバックでは引越しをせずに済むため、生活の変化を最小限に抑えられます。特に、高齢者や家族との生活環境を維持したい人、地域のコミュニティや医療機関とのつながりを大切にしたい人にとっては大きなメリットです。

また、長年住み慣れた家を離れることによる心理的負担を軽減できるため、「住まいの安心」と「資金の確保」を両立させたい人に適しています。

◇毎月の支出が一定になり、家計の見通しが立てやすい

リースバック契約では、売却後に支払う家賃が契約時に明確に定められます。これにより、毎月の支出が一定となり、年金生活者や固定収入の人にとって家計の見通しを立てやすい点がメリットです。

さらに、自宅の所有者ではなくなるため、固定資産税や建物の大規模修繕費といった不定期の支出が不要になります。特に築年数の経った住宅では修繕や設備更新にかかるコストが増える傾向にありますが、リースバックによってその負担を回避できます。

加えて、建物の維持管理や保険対応などは原則として新しい所有者（不動産会社）が行うため、居住者は安定した家賃を支払うだけで快適な生活を続けられます。

◇まとまった資金を確保できる

リースバックのもうひとつの大きな利点は、自宅を売却することでまとまった資金を一括で確保できる点です。得た資金は、老後の生活費、医療や介護の費用、ローンの返済など、さまざまな目的に自由に活用できます。

また、融資ではなく売却による資金調達のため、借入金のような返済義務や利息負担が発生しません。資産を現金化することで、将来の支出に備えながら精神的なゆとりを持って暮らすことができます。

さらに、急な資金需要が生じた場合でも、リースバックは比較的短期間で契約を完了できるケースが多く、スピーディーな資金確保を実現できます。

リースバックには注意したい欠点も

リースバックは、その仕組みを十分に理解しないまま契約を結ぶと、思わぬ負担やリスクが生じる場合があるため注意が必要です。ここでは、リースバックを利用する際に知っておきたい主な欠点について解説します。

◇市場価格より売却価格が安くなる傾向

リースバックでは、一般的に通常の不動産売却よりも売却価格が低くなる傾向があります。これは、リースバックを行うことで、買主である不動産会社が一定期間、物件を自由に使用したり転売したりできなくなるためです。その結果、将来的な資産価値の変動や空室リスクを見込み、購入価格を低めに設定するケースが多くみられます。

そのため、できるだけ高値で売却したい人にとっては、不利になる場合があります。ただし、リースバックは「高く売る」ことよりも、「住み続けながら資金を得る」ことに重きを置いた仕組みです。売却価格だけにとらわれず、資金調達と住環境の維持を総合的に考えることが大切です。

◇ずっと住み続けられる保証がない

リースバック契約では、売却後に買主と賃貸契約を結んで住み続けますが、永続的に居住できるわけではありません。多くの場合、契約は2年や5年などの定期借家契約であり、契約期間が終了した後に再契約できるかどうかは買主の判断に委ねられます。

さらに、買主が不動産を別の会社や個人に売却した場合、新しい所有者が賃貸契約の継続を認めないケースもあります。その場合、再契約ができず退去を求められる可能性があります。

したがって、リースバックを利用する際には、契約期間や再契約の可否、契約更新時の条件を事前に明確に確認しておくことが不可欠です。

◇家賃の金額によっては負担が大きくなる

リースバック契約では、売却後に家賃を支払いながら住み続けますが、その家賃が想定より高額になることがあります。家賃は売却価格や地域の賃料相場、物件の状態、さらには買主の利回り設定などによって決まるため、必ずしも以前の住宅ローン返済額より安くなるとは限りません。

特に、売却価格が低い場合や立地条件が良い住宅では、相対的に家賃が高めに設定される傾向があります。このような場合、長期的に家賃を支払うことが難しくなり、結果的に住み続けられなくなるおそれもあります。

そのため、契約前に家賃設定の根拠をしっかり確認し、今後の収入見通しと照らし合わせて無理のない金額であるかを慎重に検討することが重要です。

リースバックを実施する基本的な流れ

リースバックをスムーズに進めるためには、各段階での流れや注意点を理解しておくことが大切です。以下では、リースバックを実施する際の基本的な流れを解説します。

◇専門業者への査定

最初のステップは、リースバックを取り扱う専門業者に査定を依頼することです。査定では、物件の立地や築年数、建物の状態、地域の賃貸需要などをもとに、「売却価格」と「想定家賃」が提示されます。

この段階で重要なのは、複数の業者に査定を依頼して条件を比較することです。リースバックでは一般の不動産売却よりも価格が下がる傾向があるため、査定額の妥当性や提示される家賃設定を慎重に確認する必要があります。

査定は無料で行う業者が多く、売却後の住み方や契約期間についても相談できるため、初期段階で十分な情報収集を行うことが重要です。

◇売買契約・賃貸借契約の2種類の契約を締結

査定内容に納得できたら、次に「売買契約」と「賃貸借契約」の2種類の契約を結びます。まず、自宅を不動産会社などの買主に売却するための売買契約を締結し、物件の売却価格、引き渡し日、支払い条件などを確定させます。

続いて、売却後に同じ家に住み続けるための賃貸借契約を結びます。この契約では、家賃の金額、契約期間（多くは2年や5年の定期借家契約）、更新の有無、再契約の条件などが明記されます。

長期的に住み続けたい場合は、この段階で契約期間の延長や再契約の可否について必ず確認しておくことが大切です。

◇保証会社の審査

契約内容が固まると、入居者となる元所有者に対して保証会社による審査が行われます。これは、賃貸借契約における家賃支払いの信用を確認するための手続きで、一般的な賃貸住宅の入居審査と同様のものです。

審査では、収入状況や年金受給額、過去の支払い履歴などが確認されます。審査を通過しないと契約を進められないため、事前に家賃の支払い能力を現実的に見極めておくことが重要です。

なお、業者によって審査基準は異なるため、不安がある場合はあらかじめ相談しておくと安心です。

◇引き渡しおよび賃貸借契約の開始

審査が完了し、売買契約に基づく代金の支払いが行われると、物件の所有権が買主に移転します。この時点で売却が正式に成立し、売却代金が入金されます。その後、賃貸借契約が発効し、同じ家に住み続けながら新しい立場での生活が始まります。

引っ越しの必要はなく、生活環境はこれまでと変わりませんが、所有者は買主に変わるため、税金や修繕費の負担がなくなる一方で、毎月の家賃支払いが新たに発生します。家賃の支払いを継続することが居住権を守る条件となるため、支払い遅延には十分注意が必要です。

不動産売却とリースバックで悩んだときの考え方

不動産を売却するか、リースバックを利用して住み続けるかは、多くの人にとって大きな決断です。どちらを選ぶべきか迷ったときは、金額面だけで判断するのではなく、自身の生活設計や家族の状況も踏まえて検討することが大切です。

◇不動産を処分する目的を明確にして検討する

まず重要なのは、「なぜ不動産を手放したいのか」という目的を明確にすることです。例えば、住宅ローンの返済負担を軽減したいのか、まとまった現金を得たいのか、あるいは相続対策として資産整理をしたいのかによって、最適な方法は異なります。

単に資金を得ることが目的であれば、通常の不動産売却で高値を狙うほうが有利な場合もあります。一方、住み慣れた環境を変えたくない場合や、生活を安定させながら資金を確保したい場合には、リースバックが有効な選択肢となります。

目的を曖昧にしたまま契約を進めると、売却後に「想定していた生活と違った」と後悔することにもなりかねません。まずは、自分にとって何を優先すべきかを明確にし、その目的に合った方法を選ぶことが重要です。

◇老後資金や相続対策にはリースバックが向く

リースバックは、老後の資金確保や相続対策を目的とする場合に特に適しています。自宅を売却してまとまった資金を得ながらも、そのまま住み続けられるため、生活の安定を保ちながら老後資金を準備できます。医療費や介護費用、住宅の修繕費など、将来的な支出に備える手段としても有効です。

さらに、相続対策としてリースバックを活用するのも効果的です。あらかじめ資産を売却しておくことで相続人の負担を軽減できるだけでなく、資産を現金化することで相続時の分配トラブルを防ぐ効果も期待できます。

◇家族の理解と同意が不可欠

不動産の売却やリースバックの実施は、家族の生活にも直接影響を及ぼす重大な決断です。そのため、家族全員の理解と同意を得ることが欠かせません。

特に親世代がリースバックを利用する場合、子どもが将来の相続を見込んでいるケースも多く、事前にしっかりと話し合っておくことが重要です。家族間で意思疎通が取れていないと、「知らないうちに家を売却していた」「相続に影響が出た」といったトラブルにつながるおそれがあります。

また、家族と情報を共有することで、第三者の視点から冷静に判断できるという利点もあります。信頼できる家族と相談しながら、生活設計や将来の資金計画に沿った最適な選択を行うことが、後悔のない判断につながります。

リースバックを相談する業者の選び方

リースバックは契約内容が複雑で、長期生活に影響する重要な取引です。そのため、安易に契約を進めるのではなく、信頼できる業者を選び、実績や対応、契約条件を慎重に比較・検討した上で判断することが重要です。

◇実績が豊富で説明がわかりやすい業者を選ぶ

まず重視したいのは、リースバックの取り扱い実績が豊富な業者を選ぶことです。経験のある業者であれば、相場や契約時の注意点を熟知しており、個々の事情に合わせた柔軟な提案が期待できます。

また、担当者の説明が丁寧でわかりやすいかどうかも重要な判断基準です。専門用語ばかりで理解しづらい説明をする担当者よりも、リスクやデメリットも含めて誠実に伝えてくれる担当者のほうが信頼できます。また、質問に対して明確に答えてくれる姿勢があるかどうかも重要なポイントです。

◇相見積もりと査定比較を徹底する

リースバックでは、売却価格や家賃の条件が業者によって大きく異なることがあります。そのため、複数の業者に査定を依頼し、提示された条件を比較することが欠かせません。

一社だけで判断してしまうと、相場より低い価格で売却したり、家賃負担が大きくなったりするリスクがあります。特に、売却価格と家賃のバランスを確認することが重要です。

売却額が高くても家賃が過度に高い場合、長期的には負担が増えるおそれがあります。複数の見積もりを比較し、自分の生活設計に合った条件を慎重に見極めましょう。

◇大手業者と地域密着型業者の特徴を理解して選ぶ

リースバックを扱う業者には、大手不動産会社と地域密着型の専門業者があります。それぞれにメリットとデメリットがあるため、自分の目的に合った業者を選ぶことが大切です。

大手業者の強みは、資金力と実績の豊富さによる安心感にあります。全国的なネットワークを活かし、安定した取引が期待できます。ただし、対応が画一的で柔軟性に欠けたり、手続きに時間がかかったりすることもあるため注意が必要です。

一方、地域密着型の専門業者は、地元の不動産事情に精通しており、柔軟で迅速な対応や個別相談に強い点が魅力です。その反面、対応エリアや資金力が限定される場合があるため、サービスの範囲や経営の安定性を事前に確認しておくと安心です。

埼玉でリースバック等を相談できる業者

リースバックは契約内容が複雑で、長期の生活や資金計画に大きく影響するため、業者選びは慎重に行う必要があります。ここでは、埼玉県内でリースバック相談が可能な三社について、それぞれの特徴や強みをご紹介します。

◇株式会社ティー・ワーク（ハウスドゥ東大宮駅西口）

株式会社ティー・ワーク（ハウスドゥ東大宮駅西口）は、大手のブランド力とネットワークを持ちながら、地域密着ならではのスピーディーかつ安心感のある対応が特徴です。売却から住み替え、さらにリースバックまで幅広く対応しており、「売っても住み続けたい」というニーズにも柔軟に応えられる体制が整っています。

外構やリフォームなど建築関連の事業も手掛けており、単に不動産を売買するだけでなく、住宅の価値を維持・向上させる提案ができることが強みです。加えて、ハウスドゥのブランドを活かした情報発信力により、迅速な売却を希望する場合にも頼りになります。

口コミ

東大宮の自宅売却で大変お世話になりました。私の希望額を上回る価格で売却できたことに、大変満足しています。
ご担当者の方は若手の方でしたが、初対面で感じた頼りなさそうな印象はすぐに払拭されました。不動産売買の知識がない私にも、一つひとつ丁寧に説明とアドバイスをくださり、終始安心して取引を進めることができました。
こまめな連絡と丁寧な対応で、とても信頼できる不動産屋さんだと思います。

引用元：Google

株式会社ティー・ワーク（ハウスドゥ東大宮駅西口）は、希望を上回る価格での売却実績があり、提案力と販売戦略に強みがあります。若手の担当者でも知識や対応力が高く、依頼者に安心感を与えています。

不動産の知識がない人にも丁寧でわかりやすく説明し、こまめな連絡や丁寧な対応を通じて信頼関係を築いている点が特徴です。

◇株式会社エステート白馬 東大宮店

創業30年以上の実績を持ち、埼玉・東京エリアで複数店舗を展開する会社です。長年の経験を活かし、リースバックや売買、住み替え、買取保証、ローン相談など、住まいに関するトータルサービスを提供しています。

東大宮店はグループ内でも相談窓口としての機能が整っており、地域に精通しているだけでなく、「無料のファイナンシャルプランナー相談」や「建築士・女性スタッフの在籍」など、きめ細やかな顧客対応を打ち出しています。さらに、相続や債務整理など複雑な事情を含む相談にも柔軟に対応し、専門家と連携して法的・税務的な側面からの支援も可能です。

資金運用や税金面も含めて一体的にサポートできるため、リースバックを含む「長期的な住まいの安心」を重視する人に向いています。

◇株式会社こもれびハウス

上尾市を中心に北部・西部エリアに強みを持つ地域密着型の会社です。大手にはないきめ細やかな対応が特徴で、相談しやすい雰囲気づくりを大切にしています。売却や購入のほか、リフォームやリースバックにも幅広く対応しており、住宅に関する総合的なアドバイスを受けられる点が魅力です。

同社は、法律の専門家と連携して支店内で相談を完結させる体制を整えているため、特殊な事情を抱える売却やリースバック希望者にも相談しやすい点が特徴です。例えば、相続や離婚、債務整理など複雑な事情を含むケースにも柔軟に対応し、法的・税務的な支援を提供しています。

「離婚予定だが住宅ローンが残っている」「ローンの残債があるため相談しづらい」といった場合にも適切に対応できるため、個別相談を重視する方や、信頼関係を大切にした取引を希望する方に向いた会社です。

まとめ

今回はリースバックについて解説しました。リースバックは自宅を売却した後も賃貸契約を結んで同じ家に住み続けられる仕組みで、老後資金の確保や生活の安定を図りたい中高年層に注目されています。

売却益を生活費や医療費に充てられるほか、所有権が移転することで固定資産税などの負担も軽減されます。住み慣れた環境を変えずに済む点や、スピーディーな資金調達が可能な点もメリットです。

ただし、市場価格より売却価格が低くなりやすいことや、家賃負担、再契約の可否といった注意点もあります。信頼できる業者の選定や契約内容の確認が重要です。

不動産売却の選択肢として検討してみてはいかがでしょうか。

▼不動産は相続せずに売却できる？相続と不動産売却の流れ

▼家の売却に必要な費用とは？内訳と節約のポイントを解説